Dispositif Jeanbrun 2026 : une nouvelle fiscalité pour l’investissement locatif

Depuis la fin du dispositif Pinel, le marché de l’investissement locatif était dans l’attente d’un nouveau mécanisme fiscal susceptible de redonner de l’attractivité à l’immobilier destiné à la location.

C’est désormais chose faite avec le dispositif Relance logement, plus couramment appelé dispositif Jeanbrun, instauré par l’article 47 de la loi de finances pour 2026.

Applicable aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ce nouveau dispositif permet, sous certaines conditions, de pratiquer un amortissement fiscal du logement et de le déduire des revenus fonciers.

Contrairement au Pinel, il ne s’agit donc pas d’une réduction d’impôt calculée directement sur le prix d’achat. Le mécanisme repose sur une logique différente : diminuer progressivement le revenu foncier imposable grâce à l’amortissement du bien.

Cette évolution peut modifier sensiblement la rentabilité après impôt de certains projets d’investissement immobilier locatif.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun, ou Relance logement, a été créé pour encourager les particuliers à investir dans des logements destinés à la location longue durée et ainsi augmenter l’offre de logements disponibles.

Il est ouvert aux particuliers dont les revenus locatifs relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Il n’existe pas de condition de ressources imposée à l’investisseur lui-même.

Il peut concerner :

• un logement neuf ou acheté en VEFA ;

• un logement construit par l’investisseur ;

• un logement ancien faisant l’objet d’une réhabilitation importante, notamment lorsque les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et répondent aux critères de réhabilitation prévus par le dispositif. Dans ce dernier cas, Service-Public précise notamment l’exigence d’atteindre un DPE A ou B pour la réhabilitation lourde concernée.

Autre élément important : dans sa rédaction actuellement en vigueur, le dispositif concerne les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif en France.

Le grand changement : l’amortissement fiscal du logement

C’est le cœur du dispositif Jeanbrun 2026.

Jusqu’à présent, dans le cadre classique de la location nue, un propriétaire pouvait notamment déduire certaines charges de ses revenus fonciers, mais il ne disposait pas d’un mécanisme général d’amortissement comparable à celui connu dans d’autres régimes fiscaux.

Avec Relance logement, une partie du prix d’acquisition peut désormais être amortie fiscalement.

La valeur du terrain n’est pas amortissable. Elle est forfaitairement estimée à 20 % du prix d’acquisition. La base d’amortissement peut donc représenter jusqu’à 80 % du prix du logement, hors frais d’acquisition.

Quels sont les taux d’amortissement Jeanbrun ?

Pour un logement neuf, les taux annuels actuellement prévus sont :

Pour un logement ancien éligible avec travaux, les taux sont :

La somme des amortissements Jeanbrun est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être porté à 10 000 € lorsque les conditions relatives à la location sociale sont remplies, et à 12 000 € pour la location très sociale, selon la part des revenus locatifs concernés.

Exemple concret : comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?

Prenons un exemple volontairement simple.

Un investisseur achète en 2026 un appartement neuf de 280 000 € destiné à la location nue en résidence principale.

Il opte pour le niveau de location intermédiaire et respecte les plafonds de loyers et de ressources du locataire.

1. Calcul de la base amortissable

Prix d’acquisition : 280 000 €

Part correspondant forfaitairement au foncier : 20 %

La base susceptible d’être amortie représente donc :

280 000 € × 80 % = 224 000 €

2. Calcul de l’amortissement annuel

Le taux d’amortissement applicable à un logement neuf en location intermédiaire est de 3,5 %.

224 000 € × 3,5 % = 7 840 €

L’investisseur peut donc, dans cet exemple, bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement pouvant atteindre 7 840 € par an, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions fiscales du dispositif.

Le montant reste inférieur au plafond annuel de 8 000 €.

3. Quel impact sur les revenus fonciers ?

Imaginons maintenant que cet appartement génère :

14 400 € de loyers par an

et que l’investisseur supporte, pour simplifier l’exemple :

4 000 € de charges fiscalement déductibles, comprenant par exemple certains intérêts d’emprunt, frais et charges admis en déduction.

Sans tenir compte de l’amortissement Jeanbrun :

14 400 € – 4 000 € = 10 400 € de revenu foncier

Avec l’amortissement Jeanbrun de 7 840 € :

14 400 € – 4 000 € – 7 840 € = 2 560 € de revenu foncier

Dans cet exemple simplifié, la base de revenu foncier passe donc de 10 400 € à 2 560 €, soit une réduction de 7 840 € du revenu foncier soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux, avant prise en compte de la situation fiscale personnelle de l’investisseur.

C’est précisément là que réside l’intérêt du nouveau mécanisme : l’avantage fiscal dépend de la situation de chaque investisseur et de son opération, et non d'une réduction d'impôt identique pour tous.

Cet exemple est volontairement simplifié et ne constitue pas une simulation fiscale personnalisée.

Les charges restent également déductibles

L’amortissement Jeanbrun vient s’inscrire dans le régime des revenus fonciers.

Selon leur nature et les règles fiscales applicables, différentes dépenses peuvent continuer à être prises en compte : intérêts d’emprunt, certaines charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion ou encore certains travaux.

Le mécanisme du déficit foncier demeure également applicable dans les conditions de droit commun.

La fraction du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut notamment être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus pouvant, selon sa nature, être reporté.

Il existe par ailleurs, jusqu’au 31 décembre 2027 sous certaines conditions, un plafond pouvant atteindre 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique permettant d’améliorer suffisamment le classement énergétique du logement.

L’analyse d’un investissement locatif en 2026 doit donc idéalement prendre en compte simultanément le rendement, le financement, les travaux, le régime fiscal et la stratégie patrimoniale à long terme.

Quelles conditions faut-il respecter ?

L’avantage fiscal Jeanbrun implique plusieurs contreparties.

Le propriétaire doit notamment s’engager à louer le logement nu, c’est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans.

La location doit respecter un niveau de loyer choisi parmi trois catégories : intermédiaire, social ou très social. Des plafonds de ressources s’appliquent également aux locataires.

Dans le régime actuellement en vigueur, le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Pour un logement neuf, la location doit en principe commencer dans les douze mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition lorsque celle-ci est postérieure. Des règles similaires existent pour l’ancien après travaux.

Le dispositif Jeanbrun est-il intéressant à Paris et en Île-de-France ?

Pour un investissement locatif à Paris ou en Île-de-France, la question mérite une analyse particulièrement précise.

Le dispositif fiscal peut être attractif, mais il faut le confronter au prix d’acquisition du bien et, surtout, au plafond de loyer Jeanbrun applicable.

À Paris, classé en zone A bis pour la location intermédiaire, le plafond de référence 2026 indiqué par Service-Public est de 19,71 €/m² par mois hors charges, avant application des modalités réglementaires de calcul propres au logement.

Il faut donc comparer ce niveau au loyer de marché, au prix d’achat et au rendement attendu.

Un appartement extrêmement bien placé acheté à un prix élevé ne devient pas automatiquement un bon investissement uniquement parce qu’il bénéficie d’un avantage fiscal.

À l’inverse, un bien correctement acheté, avec une forte demande locative et une bonne perspective patrimoniale, peut voir sa rentabilité après fiscalité améliorée par le dispositif.

Et pour l’immobilier ancien avec travaux ?

C’est probablement l’un des aspects les plus intéressants du dispositif Jeanbrun dans l’ancien.

Les logements anciens peuvent être concernés lorsqu’ils font l’objet d’une rénovation suffisamment importante.

Dans le cas des travaux d’amélioration, ceux-ci doivent notamment représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et le bien doit satisfaire aux critères de réhabilitation lourde prévus par les textes.

Le montant des travaux de réhabilitation éligibles est par ailleurs intégré dans le calcul de l’amortissement.

Cette disposition peut créer des opportunités intéressantes pour les investisseurs qui recherchent un appartement ancien à rénover, notamment en Île-de-France.

Mais attention : acheter un logement nécessitant 30 % de travaux ne suffit pas, à lui seul, à rendre automatiquement le projet éligible. La nature des travaux et les critères de réhabilitation doivent également être vérifiés.

Attention à la revente du bien

Il existe également un point fiscal qu’un investisseur doit intégrer dans sa stratégie à long terme.

Lors de la revente, pour déterminer la plus-value immobilière, le prix d’acquisition retenu fiscalement est minoré du montant des amortissements Jeanbrun qui ont été déduits.

Autrement dit, l’amortissement procure un avantage pendant la période de détention, mais il peut avoir une incidence sur le calcul de la plus-value lors de la revente.

C’est pourquoi le dispositif doit être envisagé dans une véritable stratégie patrimoniale à long terme, et non uniquement sous l’angle de l’économie d’impôt annuelle.

Jeanbrun ou Pinel : quelle différence ?

La philosophie des deux dispositifs est différente.

Le Pinel reposait principalement sur une réduction d’impôt accordée en contrepartie d'un investissement et d'un engagement locatif.

Le dispositif Jeanbrun repose sur une déduction fiscale grâce à l’amortissement du logement, qui vient diminuer les revenus fonciers imposables.

Il s’agit donc moins d’acheter un produit immobilier « pour défiscaliser » que de sélectionner un investissement cohérent, dont la fiscalité vient améliorer l’équilibre global.

Le dispositif Jeanbrun peut-il relancer l’investissement locatif ?

Le dispositif Jeanbrun apporte une évolution importante à la fiscalité de l’investissement locatif en 2026.

Pour certains investisseurs, la possibilité d’amortir une partie de la valeur du logement tout en continuant à prendre en compte les charges déductibles peut sensiblement réduire le revenu foncier imposable.

L’intérêt peut être particulièrement notable pour les contribuables qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier destiné à être conservé sur le long terme.

Pour autant, la fiscalité ne doit jamais être le seul critère de décision.

Emplacement, prix d’acquisition, qualité du bien, demande locative, montant des travaux, niveau des charges, financement, plafond de loyer, potentiel de valorisation et fiscalité doivent être analysés ensemble.

Une bonne fiscalité ne transforme pas un mauvais achat immobilier en bon investissement. Elle peut, en revanche, améliorer significativement une opération immobilière déjà cohérente.

Vous souhaitez investir à Paris ou en Île-de-France ?

Un projet d’investissement doit commencer par le choix du bon bien et par une analyse réaliste de son potentiel.

En tant que conseillère immobilier et architecte de formation, je peux vous accompagner dans l’étude de votre projet d’investissement locatif à Paris et en Île-de-France : sélection du bien, analyse de l’emplacement, potentiel de rénovation et de réaménagement, estimation locative et réflexion sur la valorisation patrimoniale.

L’étude fiscale définitive doit ensuite être validée en fonction de votre situation personnelle avec votre notaire, expert-comptable ou conseiller fiscal.

Références officielles – Mise à jour septembre 2026

1. Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 – Article 47 – Légifrance.
Texte ayant instauré la déduction pour amortissement applicable au dispositif Relance logement.
Consulter l’article 47 sur Légifrance

2. Service-Public.fr – « Investissement locatif Relance logement – Jeanbrun ».
Conditions d’éligibilité, durée de location, plafonds de loyers et de ressources, taux d’amortissement, déficit foncier et conséquences lors de la revente. Page vérifiée le 21 juillet 2026.
Consulter la fiche officielle Service-Public.fr

3. Ministère de l’Économie et des Finances – « Investissement locatif : ce qu’il faut savoir sur le nouveau dispositif Relance logement ».
Présentation officielle du dispositif Jeanbrun et de son fonctionnement.
Consulter la présentation du ministère de l’Économie

4. Code général des impôts – Articles 31 et 156 – Légifrance.
Textes relatifs notamment aux charges déductibles, à l’amortissement et au régime du déficit foncier.

À noter – situation au 20 septembre 2026 : un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement est toujours en cours d’examen au Parlement et prévoit notamment des modifications de certaines conditions d’accès au dispositif. Les règles présentées dans cet article correspondent au droit actuellement en vigueur et sont susceptibles d’évoluer après l’adoption et la publication éventuelles de ce texte.

Cet article est fourni à titre informatif. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni une recommandation d’investissement. Chaque projet doit faire l’objet d’une analyse personnalisée.

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Racha CHEBBO #​CAPIFRANCE